直管公房使用权转让 公房使用权能否转让

公房使用权能否转让

要弄清楚这个问题,可以从以下三个层面来理解:首先,得正确理解什么是“公有住房使用权”。所谓“公有住房使用权”是指通过福利分配所取得的对国家或是国有单位所有的房屋以低于市场价租赁并使用的权利。之所以有这样的福利分房,其实是国家或是单位对承租人住房消费的一种补贴,也体现了承租人劳动的价值。因此,“公有住房使用权“针对的对象一般是具有针对性的,大部分为在单位工作一定年限的职工,并不是所有的人都有权享有这样的住房补贴。其次,在过去的法律实务中,由于“公有住房使用权“被认定为一种房屋租赁关系,即公房的所有权人是国家或单位,而承租人只能享有房屋的使用权,不享有处分、收益的权利,所以,承租人转租或是转让使用权的行为都将直接侵害了所有权人的利益,应被禁止。为此,1994年建设部出台了《城市公有房屋管理规定》,其中26条对于承租人擅自转租、转借、调换、买卖公有住房使用权的行为进行了禁止。你的同事估计也是依据这条法律认为你们之间签订的公有住房转让协议是无效的。但是,这份1994年出台的建设部的规定已于2001年被废止了。2002年底,北京市国土资源和房屋管理局出台了新的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》(以下简称“通知”)。这份通知中明确了北京公有住房使用权是可以有偿转让的,并对公有住房使用权转让的对象、范围、程序做了具体而明确的规定。所以,您完全不用担心,你与你同事于2001年签订的公有住房使用权转让协议是有效的,并且在他的主动配合下,您与单位又签订了新的《公有住房承租合同》,整个程序都是合法有效的。他无权利再继续承租该公房。如果他执意要起诉您的话,您也无须害怕,只要在法庭上出示原来的转让协议和新的承租合同这两份关键证据即可。最后,对于“公有住房使用权”交易还有一些的问题值得注意:第一,根据2002年国土资源部和房屋管理局下达的《通知》要求,进行公房使用权交易的一方必须是公有住房的合法承租人,并经过房屋所有权人的同意。因此,在进行公房所有权交易前必须先确认所有权属,并征得出租人的同意后再进行。第二,由于“公有住房使用权”的特殊性,并不是所有的人都能享有“公有住房使用权”。因此,为避免转让协议的无效及今后的纠纷,购买人应确定自己是否具有购买的资格。例如,单位承租公房使用权的转让一般要求购买人也为本单位职工。第三,通过公房使用权互换、有偿转让或是交换住房产权的方式取得公房使用权的新承租人,是可以将公房使用权再次上市交易的。这意味着公房使用权是允许流转的。但这里的流转并不包括转租的情况,转租是指不变更承租合同的情况下,将房屋交予他人居住。而“公房使用权”的转让则是要求转让协议达成后,受让人代替原承租人,与出租人建立新的租赁合同。第四,合同双方必须亲自到场签订合同并办理新的租赁变更手续,相关法律文件应避免代签,并提前或当场结清所有的相关费用。

哪些公房的使用权不能转让

公房的使用权可以转让也可以交换。有的人也称“公房买卖”,但称作买卖是不准确的,因为承租人享有的只是承租权而不是产权,而承租权只能转让不能买卖。公房只有将产权买下取得产权证后才能出售。根据上海的规定,未列入可出售范围内的公有居住房屋,可以进行承租权的转让;列入可出售范围内的公有居住房屋,不得进行承租权的转让。  另外,有下列情形之一的公有居住房屋,不得进行承租权的转让和交换:  (一) 整幢独用的花园住宅;  (二)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的;  (三)产权不明晰的;  (四)承租人拖欠租金尚未结清的(注意:如果承租人拖欠租金超过6个月,出租人可以解除合同);  (五)依法代管或需要落实政策的;  (六)已列入户籍冻结范围的(注意:主要是指因拆迁等原因进行户籍冻结的情况);  (七)承租人在承租房屋内擅自搭建的(注意:擅自搭建造成不能转让的情况比较多,只有在拆除搭建后才能转让);  (八)列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的;  (九)其他依法应当由出租人收回的。  除上述情形外,出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。

直管公房的有偿转让

公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后,该公房产权性质不变,新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。通过公房使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得公房使用权的新承租人,可以将公房使用权再次上市交易。合居户公房承租人将其拥有的公房使用权上市交易的,在同等条件下,合居另一方有优先权。合居户公房承租人将其拥有的公房使用权上市交易,不得侵犯合居另一方对共用部位和设备设施的正常使用权。此外,中央在京单位自管公有住房使用权和其它单位自管公有住房使用权交易,经产权单位同意,也可参照此通知,将公有住房使用权上市交易。

南京有偿转让自己名下公房使用权什么价钱标准?

有下列情形之一的,不得有偿转让转租公有住房使用权:

(一)转让转租人未取得公有住房租赁的合法证件;

(二)属于代管房产及其它需落实政策的房产;

(三)使用权纠纷或承租人与房屋产权单位租赁纠纷尚未解决;

(四)承租人损坏房屋结构,产权单位或物业管理部门要求其修复而尚未修复;

(五)承租人拖欠房屋租金;

(六)转让成套住房中的一部分;

(七)同户居住的其他成年使用人(含临时出国、参军、在大中专院校求学、劳改、劳教人员等)持有异议;

(八)转让后,人均住房使用面积低于10平方米;

(九)转让转租公房的全部面积超过可享受住房标准;

(十)法律、法规及政策规定禁止转让转租的其他情形。

相关文章

  • 销售假冒商品的处罚 国家对销售假冒伪劣产品的处罚有
  • 小股东知情权 股份有限公司和有限责任公司股东知情权
  • 货车租赁合同范本 公司租赁个人货车合同怎么写,求个范
  • 西宁那里有律师事务所 西宁最好的律师事务所有哪些?
  • 西安伤情鉴定在哪做 西安伤残鉴定中心在什么地方?
  • 论述我国民法基本原则 简述我国民法的基本原则
  • 准旗律师事务所 准格尔旗薛家湾镇律师事务所的电话是
  • 拿欠条怎么去法院起诉 拿借条怎么去法院起诉
  • 安置房分配协议书 拆迁安置房交易合同范本怎么写
  • 录音可以作为证据吗 电话录音在法律上不能作为证据吗
  • 医患双方协议书 医患双方不收和不送红包协议书放在出
  • 合伙做生意协议怎么写 三人合伙开店合同协议怎么写
  • 网友分享和推荐的实用文章和资料只是为了提供更多的参考信息,不代表本站的立场或赞成其观点,若有事宜请联系我们,服务邮箱xkynjf#126.com(将#换成@)
    © 星空实用网