房产合同违约案例 有没有什么房屋买卖合同纠纷的案例啊?

有没有什么房屋买卖合同纠纷的案例啊?

本文系二手房律师靳双权原创,转载请注明出处。

为保护当事人隐私安全,本文当事人姓名均使用化名。

案件介绍:

2014年1月22日,石茵以王利雪代理人身份与高莱德签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:高莱德将位于北京市丰台区的诉争房屋出卖给王利雪,房屋价格为160万元,房屋装饰装修及配套设施设备等作价为79万元,买受人可以在签订本合同的同时支付定金20万元。买受人未按照补充协议约定的时间付款的,按照下列方式处理:逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。

2014年1月22日,石茵、高莱德及中介公司三方又签订《补充协议》,约定:第一条:甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币239万元整,此价格为甲方净得价,不含税。第二条:1、乙方于2014年3月5日向甲方支付定金人民币20万元整;2、甲方应于2014年3月28日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且甲方最迟应于2014年3月28日前办理完毕解除抵押登记手续。3、乙方应在2014年3月28日前,将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金监管的方式支付甲方。第四条:3、乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。第五条:如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的,均以本协议为准。

2014年2月20日,高莱德(甲方)、米红(丁方)、王利雪及其代理人石茵(乙方)三方签订《变更协议书》,约定:就诉争房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》项下的乙方的权利义务全部转让于丁方。

上述协议签订后,高莱德于2014年3月9日向收到定金20万元。高莱德于2014年4月2日还清房屋贷款,解除房屋抵押。

2014年5月11日,原告高莱德因米红未按约履行支付房款的义务,通过链家地产公司向米红转送达《解除商品房买卖合同通知书》,要求解除合同。后诉至法院,要求解除与王利雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,解除与王利雪、米红签订的《变更协议书》。判令米红向高莱德支付违约金47800元。

审判结果:

北京市丰台区人民法院经审理后判决:

一、解除高莱德与王利雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》;

二、解除原被告三方签订的《补充协议》;

三、解除原被告三方签订的《变更协议书》;

四、被告米红于本判决书生效之日起十日内向原告高莱德支付违约金二十七万八千元。

房地产律师靳双权案件点评:

本案中,由于被告米红、石茵经法院传唤未到庭,依照相关法律规定,视为放弃了答辩和质证的权利。根据原告提供的委托书,及被告中介公司提供的户口本、结婚证等物,法院经查验后认定石茵对王利雪具有代理权,因而对其代签的合同效力予以确认。本案中原被告三方签订了一份《变更协议书》,其内容符合法律规定,转让行为有效,因此米红应当依照合同约定履行自己的义务。现原告履行了自己的合同义务,但米红并未履行支付房款的义务,且已经超过了15天的合同约定,已经构成了根本违约,因此米红应当承担相应的违约责任。因此法院判决米红支付违约金是争取......余下全文>>

找一个关于房屋买卖合同违约金的案例

本文系存量房屋买卖合同纠纷律师靳双权原创,转载请注明出处。

为保护当事人隐私安全,本文当事人已经使用化名代替。

案件点评:

2011年8月22日,张晃晃和王斌作为买受人与出卖人王悦就涉案房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》,约定张晃晃、王斌向王悦购买涉案房屋,该房屋的面积为75.12平方米,房屋总价款195万元。

双方在该《存量房屋买卖合同》第十条第(三)项中约定,出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金;逾期超过十日未迁出的,自期限届满之次日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

2011年10月9日,涉案房屋过户登记至张晃晃、王斌名下,张晃晃和王斌各占百分之五十的份额。

2014年8月8日,张晃晃、王斌又将涉案房屋出售给案外人白炽翼,并于2014年12月13日过户登记至白炽翼名下。

后张晃晃、王斌将王悦起诉至法院,要求法院判决王悦支付逾期迁出户口的违约金人民币59万元(自2011年10月31日至2015年7月30日止)。

北京市朝阳区人民法院依法对该案件进行了审理。

审判结果:

北京市朝阳区人民法院经审理后判决:

王悦于判决生效后十五日内向张晃晃、王斌支付违约金10万元.

一审判决后,王悦不服一审判决上诉至北京市三中院,三中院经审理后判决:

驳回上诉,维持原判。

存量房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件点评:

存量房屋买卖合同纠纷律师靳双权认为,本案中双方争议的焦点在于王悦是否应当承担未迁出原有户口的违约责任。

本案中,双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方当事人均应遵照合同约定履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方所签订的合同,双方约定自取得房屋所有权证书后10日内完成原户口迁出手续,否则应当承担违约金。涉诉房屋已经自2011年10月9日完成房屋所有权转移登记手续,但王悦至今未将户口迁出,应当依照合同约定相应的违约责任。因此,法院判决王悦承担支付违约金的违约责任是正确的。

关于违约金的数额,王悦表示约定的违约金过高,因此要求调低违约金数额,而法院在考虑王悦的主观过错程度及对张晃晃、王斌造成的收益影响后,根据公平原则,酌情确定截至2015年7月30日止的违约金数额正当,因此法院在综合考虑了当事人主观过错及造成的损失后将违约金的数额调低至十万元,是正确的。

综上,法院的判决是正确的。

案例:房价暴涨,卖家违约怎么办

一、首先,要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同

双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础,如果双方没有签订买卖合同,仅交付定金,则只能适用定金罚则,由卖方双倍返还定金。

注意,此处所谓的“房屋买卖合同”,并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同(所谓的“网签”),因为网签合同仅为行政备案需要,并不影响合同本身的效力,故,只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容,即可认定为已签订房屋买卖合同。

二、固定卖方违约的证据

固定卖方违约的证据是也是非常重要一环,如果你都没有证据证明卖方违约,甚至卖方都可以反咬买方一口,主张买方违约要求解除合同都有可能。

1、哪怕卖方怠于履行合同义务,买方也要

严格遵循合同履行相应的义务,不要给卖方留下买方违约的把柄。

2、房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续,比如约定具体日期进行审税及网签等,如果卖方怠于履行,买方一定要

固定催告的证据:如发函催告卖方在一定期限履行合同义务,催告函最好以快递方式寄发,注意在快递单上写明快递品名,并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方,比如发送短信给或打电话录音等。

3、如果卖方仍怠于履行或拒绝履行,则可委托律师

发送律师函,进行进一步的催告。经催告无效的,则可固定卖方违约的事实,就可以着手提起民事诉讼了。

起诉,这时买方有两个选择,择一行使:

(1)要求继续履行;(2)要求解除合同并赔偿损失。

三、起诉要求继续履行

根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定,“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。”

实际履行必须除《合同法》第110条情形之外,那该规定是包括哪些情形呢?

《合同法》第110条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未要求履行。

因此,在司法实践中,如果买房需要贷款买房的情况下,法院很难判决继续履行,原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续,法院难以强制执行。

而在买方能够全款清掉房款的情况下,法院则可以判决继续履行,判决生效后,如果卖方拒不配合的,买方可以向法院申请强制执行。

四、起诉要求解除合同并赔偿实际损失

1、

违约金和实际损失

一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%,但问题是,如果房价上涨超过20%,主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时,可以要求法院调高违约金以弥补实际损失,或者直接主张实际损失。

2、实际损失的确定

实际损失,在房屋买卖合同卖方违约的情况下,可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会,造成买方的价差价损失,因此,房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条第二款规定,“对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。

其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

一、双方协商确定的,从其约定;

......余下全文>>

与房产中介签了合同,违约怎么办?

先不伐急躁慌乱啊,越急越慌越办不成事!先把问题搞清楚啊!

1)通过中介公司买房子,一定有《中介合同》或《协议书》,首先好好消化一下,一条一条看,不明白的就近找朋友帮助分析,或者在这里追问。

尽量找出对方的业务漏洞来,看看是否合法合规,搜索“房屋中介合同”“房屋中介企业”“房屋中介案例”等,对照学习。

2)把自己手里已经有的文件资料,整理一下,不明白的自己找网上案例对比,看看哪里的问题?

3)起诉你怕什么?应诉也好啊,只要你没违反法律,法律还能根据你的情况替你说话呢。

关键是证据,首先搜集证据,搜集对你有利,对中介没有利的证据(例如没有提供中介合同)。人证、物证、合同、协议、录音、照片、旁证。

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